Cara Membeli Apartemen di Indonesia

Apabila anda adalah seorang ekspatriat yang membutuhkan tempat tinggal di Indonesia dalam jangka waktu yang lebih dari satu tahun, mungkin opsi membeli sebuah apartemen untuk tempat tinggal anda selama disini akan muncul dalam benak anda. Sebab selain dapat anda tinggali, anda juga dapat menyewakan apartemen tersebut jika dalam waktu tertentu anda tidak menggunakannya sementara waktu.

Namun demikian, negara ini memiliki peraturan yang cukup rumit mengenai kepemilikan oleh Warga Negara Asing (WNA). Bahkan menurut Undang Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang hukum agraria, sebagaimana dinukil dalam expat.or.id[i] warga negara asing yang tinggal di Indonesia hanya diperbolehkan untuk memiliki hak pakai bangunan dan bukan hak kepemilikan bangunan dan tanah.

Ini artinya, anda sebagai seorang ekspatriat asing  hanya dapat menikmati fasilitas yang tersedia di bangunan apartemen anda dan tidak memiliki bangunan atau unit apartemen tersebut. Hak pakai dapat diartikan dalam bahasa Inggris menjadi conditional ownership.

Berbeda dengan hak milik atau ownership rights, conditional ownership atau hak pakai bangunan memiliki masa terbatas yang jika masa tersebut hamper terlewati anda harus mengurus perpanjangan.  Dalam hal ini menurut Peraturan Pemerintah Nomor 103 tahun 2015,  warga negara asing yang berdomisili di Indonesia dapat memiliki hak pakai hunian maksimal 80 tahun[ii].

Dalam masa 80 tahun tersebut anda harus memperpanjang hak anda sebanyak dua kali yaitu tiga puluh tahun setelah anda membeli apartemen dan lima  puluh tahun setelahnya. Jadi, jika anda berniat menghabiskan masa tua anda di Indonesia dengan membeli hak pakai sebuah apartemen pada tahun 2020, anda harus memperpanjang kontrak anda pada tahun 2050 dan tahun 2070.

Meskipun saat ini peraturan mengenai jual beli hunian kepada Warga Negara Asing sudah lebih longgar daripada beberapa puluh tahun silam, namun masih banyak kendala yang harus dihadapi oleh WNA jika WNA tersebut ingin membeli apartemen atau hunian jenis lain di Indonesia. Menurut tulisan di globalpropertyguide.com[iii], tidak tercatat ada WNA yang memiliki sertifikat kepemilikan hak pakai bangunan sebagaimana yang seharusnya dia miliki menurut Undang Undang Nomor 14 tahun 1996 ketika WNA tersebut membeli hunian di Indonesia.

Umumnya, saat perlu tinggal di Indonesia, WNA WNA tersebut banyak yang menandatangani Convertible Lease Agreement dengan property management terkait. Secara singkat Convertible Lease Agreement adalah perjanjian jual beli salah satu unit apartemen atau kondominium namun nama kepemilikan apartemen atau kondominium tersebut masiih di atas namakan pihak perusahaan pengelola properti.

Perjanjian ini menetapkan bahwa jika terdapat perubahan regulasi perundangan yang memperbolehkan WNA untuk memiliki sebuah unit apartemen atau kondominium, WNA tersebut dan property management apartemen terkait bersepakat untuk menandatangani akta jual beli. Sehingga status kepemilikan apartemen tersebut dapat dipindahkan dari pihak property management ke pihak WNA yang bersangkutan.

Apartemen di Indonesia

Apabila anda tertarik untuk membeli apartemen dengan cara ini, pastikan property management atau pengembang (developer) dari apartemen atau kondominium yang anda inginkan adalah perusahaan yang kredibel. Karena banyak perusahaan properti yang memiliki keuangan kurang sehat sehingga kemungkinan proyek apartemen yang anda impikan akan berhenti ditengah jalan.

Dalam hal ini Azalea serviced apartment suites Cikarang memiliki keunggulan. Sebab apartemen ini dibangun dan dikembangkan oleh PT. Pudjiadi Prestige Tbk, sebuah perusahaan Indonesia yang telah bergerak dibidang industri properti selama lebih dari 30 tahun. Apartemen ini juga dikelola oleh Taisei Co, Ltd sebuah perusahaan kontraktor dan manajemen properti yang telah mengelola lebih dari 1000 bangunan di Jepang selama lebih dari 100 tahun.

Akan tetapi jika anda membeli sebuah apartemen dari seorang individual, anda harus memastikan bahwa pemilik apartemen tersebut memiliki dokumen dokumen dibawah ini untuk memastikan kepemilikannya atas apartemen tersebut:

  1. Fotocopy KTP. Apabila penjual apartemen impian anda adalah orang yang sudah menikah, pastikan anda juga meminta KTP pasangannya. Sebab anda harus memastikan bahwa apartemen tersebut merupakan kepemilikan bersama mereka dan dijual sesuai dengan kesepakatan antar dua orang tersebut;
  2. Kartu Keluarga (KK);
  3. Buku Nikah jika ada. Namun jika pasangan penjual apartemen tersebut sudah meninggal, anda bisa meminta surat keterangan meninggalnya atau jika oraang tersebut dan pasangannya telah bercerai, anda bisa memita surat keputusan cerai dari pasangan tersebut yang sudah mencantumkan pembagian harta gono gini;
  4. Akta kepemilikan tanah yang asli;
  5. NPWP (Nomor Pengguna Wajib Pajak);
  6. SPPT PBB atau sertifikat bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan.

Dokumen dokumen tersebut diatas diperlukan untuk memastikan bahwa anda tidak membeli properti illegal dan memastikan properti yang anda beli bebas dari kemungkinan konflik yang akan muncul di masa depan.

Selain menggunakan Convertible Lease Agreement sebagai cara anda untuk membeli apartemen di Indonesia, anda juga dapat menggunakan Indonesian Nominee untuk memegang status kepemilikan apartemen anda sementara waktu. Indonesian Nominee yang anda gunakan haruslah orang orang Indonesia yang sangat anda percayai.

 Sebab dengan menggunakan Indonesian Nominee, anda berarti tidak memiliki dokumen kepemilikan apapun yang mengatas namakan diri anda sebagai pemilik apartemen yang sah. Sehingga jika terjadi sesuatu pada apartemen anda, anda tidak memiliki bukti yang cukup kuat untuk mendukung bahwa apartemen tersebut memang milik anda.

Untuk membeli satu hunian di Indonesia anda juga harus memperhatikan biaya biaya tambahan yang harus anda tanggung. globalpropertyguide.com mencatat bahwasanya setidaknya ada 6 biaya tambahan yang harus anda ketahui. Diantara 6 biaya tambahan tersebut ada sekitar 4 biaya yang harus ditanggung oleh pembeli dengan rasio biaya terhadap harga jual hunian terkait berkisar antara 6,7% hingga 7,7%.

Biaya biaya tersebut antara lain:

  1. Transfer Tax sebesar 5% dan dibebankan kepada sang pembeli hunian;
  2. Akta jual beli tanah sebsar 1% dan dibebankan kepada sang pembeli hunian;
  3. Legal fee sekitar 0,5% hingga 1,5% yang dibebankan kepada sang pembeli hunian;
  4. Registration fee sekitar 0,20% yang dibebankan kepada sang pembeli hunian;
  5. Biaya pengalihan tanah dan bangunan sebesar 5% yang dibebankan kepada penjual hunian;
  6. Real Estate Agent Fee sebesar 5% yang dibebankan kepada penjual hunian.

Jika anda tertarik untuk membeli satu unit apartemen di Azalea serviced apartment suites, anda bisa menanyakan hal hal diatas kepada staff yang membimbing anda saat survey. Karena inormasi diatas adalah informasi umum yang dapat diaplikasikan di seluruh apartemen di Indonesia. Tidak menutup kemungkinan pihak pengelola Azalea serviced apartment suites memiliki rekomendasi dan peraturan tersendiri untuk anda..

baca juga

    Hal Hal Yang Sebaiknya Anda tahu Sebelum Membeli Apartemen

    Sertifikat atau akta sebuah bangunan adalah salah satu dokumen penting yang harus anda periksa sebelum anda resmi membeli atau menyewa apartemen. Hal ini berguna intik berjaga jaga agar ketika anda sudah menggunakan apartemen tersebut tidak ada sengketa antara anda dan pengembang maupun dengan pihak ketiga.

    Azalea serviced apartment suites adalah kompleks apartemen yang memiliki sertifikat Strata Title SHMSRS. Apakah yang dimaksud dengan Strata Title SHMSRS itu? Dan apa saja jenis sertifikat lain yang perlu anda ketahui sebelum membeli atau menyewa apartemen? Artikel ini akan membhasanya khusus untuk anda.

    Jenis jenis sertifikat apartemen yang perlu anda ketahui

    1.      Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS)

    Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun adalah sertifikat yang harus anda urus kepada developer ketika anda sudah membeli apartemen yang anda pilih. Karena SHMSRS adalah bukti bahwa anda adalah pemilik sebuah unit apartemen yang sah.

    Untuk mengurus surat kepemilikan ini secara teori diperlukan waktu 38-97 hari tergantung luas tanah. Namun tak jarang untuk mengurus sertifikat ini juga perlu waktu yang lebih lama karena pengembang atau developer kesulitan untuk memecah tanah.

    Sementara itu biaya untuk mengurus sertifikat ini adalah sebesar Rp. 75.000 untuk pemecahan sertifikat tanah 1: 1000. Karena tanah tempat apartemen anda dibangun bukan milik developer sebagai badan hukum, maka anda perlu melakukan perpanjangan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) milik anda maksimal 20 tahun setelah anda menempati unit apartemen anda untuk pertama kali.

    Jika anda memiliki sertifikat ini, anda memiliki hak untuk menggunakan unit apartemen anda dan fasilitas fasilitas umum yang disediakan oleh pihak pengembang kepada anda. Namun, karena bangunan apartemen adalah bangunan kompleks hunian yang ditinggali bersama, ada beberapa hal yang perlu anda diskusikan dengna pihak pengembang. Contohnya adalah jika anda ingin mengganti cat apartemen anda atau menggunakan fasilitas umum untuk keperluan anda pribadi.

    Akan tetapi sayangnya WNA (warga negara asing) seperti ekspatriat Jepang tidak dapat memiliki sertifikat ini. Sebab menurut peraturan perundang undangan republic Indonesia, sertifikat ini hanya boleh dimiliki oleh WNI (warga negara Indonesia) secara perseorangan.

    Jika anda dalah WNI dan ingin membeli apartemen, maka Azalea serviced apartment suites adalah apartemen yang tepat untuk anda. Karena Azalea serviced apartment suites memiliki leasing team yang siap membantu anda mengurus sertifikat ini.

    Professional Leasing team di Azalea serviced apartment suites juga siap membantu WNA untuk mengurus sertifikat hak pakai yang seharusnya dia miliki.

    2.      Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG) Atas Rumah Susun

    Berbeda dengan SHMSRS yang harus anda urus jika bangunan apartemen yang anda huni dibangun diatas lahan milik pribadi yang dikelola oleh developer, maka anda harus mengurus Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG) jika bangunana apartemen yang anda huni dibangun diatas lahan wakaf atau lahan milik pemerintah.

    Karena bangunan apartemen anda dibangun diatas lahan milik pemerintah atau lahan wakaf, maka anda tidak akan dapat sepenuhnya memiliki unit apartemen tersebut.

    3.      Sertifikat PPJB Apartemen

    Sertifikat PPJB atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli adalah sertifikat sementara yang akan anda dapatkan jika anda sudah membeli apartemen namun akta jual beli apartemen anda masih belum selesai dikerjakan oleh notaris.

    Meskipun peraturan pada sertifikat ini tidak bersifat mengikat, akan tetapi dengan memiliki sertifikat ini, anda akan mencegah unit apartemen anda dijual kembali oleh developer ke orang lain.

    Hak Kepemilikan Apartemen di Indonesia

    Secara umum terdapat 4 klasifikasi hak kepemilikan properti di Indonesia yaitu Hak Milik, Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pengelolaan Lahan (HPL) dan Strata Title. Untuk warga negara asing (WNA) lebih baik mencari properti dengan status kepemilikan Hak Guna Bangunan dan Strata Title. Namun untuk mengetahui lebih lanjut, lebih baik kita membahas hak kepemilikan tersebut diatas satu persatu.

    1.      Hak Milik

    Hak milik adalah status kepemilikan yang paling kuat secara hukum di Indonesia. Apabila anda memiliki properti dengan status kepemilikan ini, anda dapat mewariskannya untuk anak anda kelak.

    Adapun properti yang masuk kedalam sertifikasi hak ini seperti SHM atau SHMSRS adalah bangunan diatas tanah, tanah di dalam dan di bawah bangunan, halaman rumah serta apa yang ada di atas bangunan tersebut. Hanya saja menurut peraturan perundangan di Indonesia, hak kepemilikan dengan status hak milik hanya dapat diperoleh oleh Warga Negara Indonesia (WNI) saja.

    2.      Hak Guna Bangunan

    Sama seperti hak milik, hak guna bangunan (HGB) hanya bisa diberikan kepada warga Indonesia atau badan hukum yang didirikan dan berada di Indonesia. Bedanya dengan hak milik adalah tanah yang digunakan untuk mendirikan bangunan bukanlah tanah milik orang atau badan usaha tersebut sendiri melainkan pihak lain seperti orang ketiga atau bahkan negara. Masa berlaku sertifikat ini adalah 30 tahun dengan perpanjangan maksimal 20 tahun.

    Apabila anda adalah Warga Negara Asing (WNA) yang tinggal di Indonesia, maka anda tidak akan mendapatkan sertifikat Hak Guna Bangunan melainkan Hak Pakai. Secara definitive, Hak Pakai sama dengan Hak Guna Bangunan yaitu hak untuk mendirikan dan mengelola bangunan diatas tanah yang bukan milik orang atau perusahaan yang bersangkutan.

    Tetapi kedua hak ini memiliki perbedaan mencolok yaitu Hak Guna Bangunan hanya diperuntukkan untuk orang Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut peraturan di Indonesia sedangkan Hak Pakai terbuka untuk Warge Negara Asing dan perusahaan asing.

    Selain itu, Hak Guna Bangunan bisa digunakan sebagai jaminan pengajuan kredit sedangkan hak pakai tidak.

    3.      Hak Pengelolaan Lahan

    Hak pengelolaan lahan (HPL) adalah hak yang diberikan oleh pemerintah kepada badan hukum badan hukum tertentu untuk mengelola lahan milik pemerintah republik Indonesia. Badan hukum disini seperti pemerintah daerah, masyarakat adat, BUMN dan lain lain.

    Oleh karena itu, kepemilikan serifikat HPL ini tidak dapat dijadikan jaminan kredit. Jika anda ingin tinggal di Indonesia, untuk menghindari sengketa yang tidak perlu, anda lebih baik menghindari properti yang status kepemilikan tanahnya berupa HGB diatas HPL.

    4.       Strata Title

    Strata title adalah status kepemilikan eksklusif terhadap unit/ ruang pribadi dan kepemilikan bersama atas fasilitas umum disuatu bangunan tertetu seperti apartemen. Dengan memiliki status kepemilikan ini, anda dapat dengan bebas menikmati unit apartemen pribadi anda dan fasilitas umum bangunan apartemen anda dengan batasan batasan tertentu.

    Azalea serviced apartment suites adalah apartemen dengan status kepemilikan HGB (Hak Guna Bangunan) dan Strata Title. Jadi anda tidak perlu takut terjadi sengketa mendadak karena Azalea serviced apartment suites memiliki status hukum yang pasti.

    Furniture Furniture Yang Akan Membuat Apartemen Anda  Tampak Mewah dan Classy

    Saat ini banyak apartemen yang menerapkan desain interior minimalis. Azalea serviced apartment suites Cikarang misalnya. Dengan mengusung konsep ala Zen Philosophy, apartemen servis ini menyediakan unit apartemen modern, minimalis dan edgy.

    Selain membuat ruangan apartemen tampak lebih luas dan lapang daripada ukuran sebenarnya, konsep minimalis juga membuka kesempatan bagi sang penghuni apartemen untuk berkreasi. Jika pada artikel sebelumnya kita telah membahas perabotan perabotan apa yang bisa membuat apartemen anda tampak natural, kini kita akan membahas perabotan perabotan apa yang bisa membuat unit anda terkesan mewah.

    1.      Interior dari bahan marmer

    Sumber: Duta Usaha Onyx

    Marmer atau Onyx adalah jenis batuan yang seringkali digunakan untuk perabotan rumah. Batu Marmer dapat mengisi banyak bagian di apartemen anda, mulai dari kamar mandi, hingga tempat tidur.

    Perabotan dari bahan ini akan member kesan ‘mewah dan mahal’ pada apartemen anda. Terlebih jika anda memilih batu marmer yang berwarna coklat keemasan.

    Indonesia merupakan salah satu produsen marmer di dunia. Sehingga anda tidak perlu berpikir untuk import.

    Adapun rekomendasi perabotan perabotan berbahan dasar batu marmer adalah cermin bulat, vas bunga, lampu tidur dan patung kecil. Cermin marmer bisa anda letakkan di kamar mandi dan ruang tamu anda. Baik di kamar mandi maupun di ruang tamu, cermin ini berfungsi untuk memastikan penampilan anda sebelum anda keluar ruangan.

    2.      Perabotan berbahan dasar kayu

    Sumber: Bukalapak.com

    Selain dapat memberikan aksen alami dalam apartemen anda, interior berbahan dasar kayu juga dapat memberikan kesan mewah pada hunian anda. Terlebih jika anda memesan interior kayu dengan desain etnik atau rustic.

    Sama seperti halnya marmer, Indonesia juga merupakan salah satu produsen perabotan berbahan  dasar kayu yang bagus di dunia. Anda bisa memesan perabotan sesuai dengan selera dan ukuran apartemen anda.

    Adapun perabotan ini dapat anda gunakan sebagai partisi, meja kerja atau meja ruang tamu anda.

    3.      Karpet Persia

    Sumber: bukalapak.com

    Meskipun fungsinya sama seperti tatami, karpet Persia atau Persian rug jelas akan memberikan kesan berbeda pada apartemen anda. Jika tatami memberikan kesan sederhana nan alami dari Jepang, maka keberadaan karpet Persia dalam apartemen anda akan memberikan kesan ramai dan mewah ala timur tengah.

    Namun demikian karena motif karpet Persia terbilang padat, anda harus menyesuaikannya dengan apartemen anda. Sehingga apartemen anda tidak tampak sesak karena terlalu ramai.

    Karpet ini dapat anda gunakan di ruang tamu atau ruang tv jika apartemen anda bukan tipe studio. Bisa juga karpet ini digunakan sebagai pengganti tatami yang tersedia di apartemen anda ketika tatami tersebut sedang dibersihkan.

    4.      Interior hasil kerajinan gerabah

    Sumber: Mymagz.net

    Selain marmer, perabotan dari kayu, Indonesia juga merupakan produsen perabotan berbahan dasar tanah liat alias gerabah atau tembikar. Anda juga bisa memesan kerajinan ini sesuai dengan selera anda baik secara ukuran atau motif.

    Sama seperti halnya karpet Persia, motif dari hasil kerajinan ini akan membuat apartemen anda tampak  mewah, artistik namun sedikit ramai. Oleh karena itu anda perlu memadu madankan perabotan ini dengan furniture diseklilingnya.

    Anda bisa memesan pot bunga, asbak, souvenir artsy dari bahan tanah liat yang diolah menggunakan teknik ini.

    5.      Lukisan

    Sumber: Pinterest.id

    Lukisan adalah karya seni sekaligus furniture interior yang dapat memberikan kesan mendalam sesuai dengan obyek yang dilukis. Anda dapat memajang lukisan pemandangan gunung dan sawah yang hijau untukk memberi rasa kesegaran atau memajang lukisan abstrak untuk memberi kesan ‘nyeni’ dan mewah.

    Anda dapat memasang lukisan anda di dinding ruang tamu apartemen anda sebagai ucapan selamat datang bagi tamu yang masuk. Atau anda juga bisa meletakkannya di atas headboard tempat tidur anda untuk membantu anda merasa relax

    Tips dan Trick membuat apartemen anda terkesan mewah

    Jika list diatas merupakan list furniture apa saja yang dapat anda gunakan untuk member aksen mewah pada apartemen anda, maka tips tips dari laman jendela360.com [i]ini dapat anda aplikasikan untuk memilih perabotan perabotan tersebut:

    1. Tetap jaga kebersihan.Apapun perabotan anda, kebersihan tetap paling utama. Anda tidak perlu khawatir sebab Azalea serviced apartment suites memiliki staff yang siap membersihkan unit apartemen anda seminggu dua kali atau bahkan dua hari sesuai dengan permintaan anda;
    2. Pilih warna putih. Warna putih pada cat apartemen anda memberikan kesan bersih, tenang dan polos. Agar apartemen anda terasa lapang, anda baiknya cukup memilih membuat motif atau warna bermacam macam pada perabotan anda saja dan tidak pada dinding anda;
    3. Memberi kesan hijau dan berwarna menggunakan tanaman indoor seperti bunga lily, lucky bamboo atau lidah buaya;
    4. Susunlah bantal anda dengan rapi;
    5. Buang perintilah perintilan yang tidak perlu;
    6. Pilih tekstil dengan bahan dan warna yang sesuai dengan warna apartemen anda secara keseluruhan;
    7. Sertakan bentuk mekengkung untuk menghindari kesan datar dan kaku pada apartemen anda.

    Perabotan perabotan diatas adalah perabotan yang dapat anda taruh di apartemen anda di Azalea serviced apartment suites untuk memberikan kesan mewah dan lebih berwarna. Anda dapat membeli perabotan diatas melalui online marketplace atau memesan langsung kepada produsennya.

    Untuk perabotan berbahan batu marmer, onyx atau batu kali, anda bisa memesannya di Tulungagung Jawa Timur sedangkan perabotan kayu anda bisa memesannya dimanapun. Tetapi untuk perabotan kayu ukir, penulis rekomendasikan untuk memesannya langsung ke Jepara Jawa Tengah.

    Sementara itu, anda akan dapat menemukan produsen hasil kerajinan gerabah di Klaten Jawa Tengah dan di Kasongan, Bantul, Yogyakarta. Dengan demikian diharapkan apartemen anda tidak hanya terkesan minimalis dan sederhana melainkan juga berwarna. Sehingga anda akan lebih betah untuk tinggal di apartemen anda.

    Leave a Comment

    Your email address will not be published. Required fields are marked *

    error: Content is protected !!